10月22日の総会後「学びを結果に変える マンションの老いるショック マンションの3つの老い」をテーマに、マンション管理士の松本洋様をお招きし、マンション協議会の記念講演が行われました。今後、築後30年40年50年を超える高経年マンションは増加する中で、3つの老いが課題とされており、その対策をお聞きしました。
1 マンションを取り巻く環境
マンションは685万戸で、選別されて淘汰するマンションは供給過剰になっています。また永住意識の高まる中、世帯主の年齢は70歳以上が22%と高齢化し、古いマンションほど賃貸化や空室率が増えています。
こうした中で、役員就任が避けられ、特定の高齢者への負担など管理が形骸化しています。
2 マンションの3つの老いと課題
建物の老い
こうした中で、高経年マンションにおける修繕不足の懸念が指摘されています。
・共用部分の外壁の剥落、給排水管などハード面の老朽化など生命・身体・財産に影響があるもの
・築40年以上のマンションの約4割、築30年以上のマンションの2割で、適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性
・マンション共用部保険金の高騰、電気料の高騰などによる管理費の不足
組合員の老い
区分所有者の高齢化などで、外部役員選任の検討が起きています。（第三者管理方式：管理会社が理事会運営）。運営を実施できる一方で、支出増加・利益相反・組合員の管理意識低下などのデメリットもあります。
管理員、清掃員の老い
3 3つの老いへの対応
役員のなり手不足の解消
管理規約を改正し、外部専門家を役員として選任できるようにする方法や、組合員の成人の家族のうちから1名を選任できるなど役員の選任基準を広くすることができます。
また、役員拒否に罰金は課せられませんが、組合活動協力金の徴収や役員に報酬を支払うことは可能です。また、webによる理事会開催を可能にすることで、業務の負担を軽減することができます。
建て替えよりも修繕へ（方向性の確認）
マンション管理に居住者の意識がどれだけ高いのか、維持管理の仕方によって、実際の住まいの寿命は変わってきます。現在のマンションをどれだけ上手に手入れして丁寧に住み続けることが大切で、将来建替えを行うのか、丁寧に住み続けて、上手に手入れして延命させるのか、築年数の経過したマンションでは管理組合でその方向性を確認することが大切です。
高経年化に伴い住み手が多様化し合意形成が難しくなるのでコミュニケーションが重要となります。建て替えは、全国でも240例程度に留まり、東京の場合：2000-2500万円/戸の追加必要となります。
長期修繕計画作成ガイドライン
築30年の中で2回の大規模修繕を計画しています。300円/㎡を目安として、一時金・段階的引き上げを避け均等積み立て方式が目安です。
マンション管理センターで、長期修繕計画作成、修繕積立金算出サービスを利用する方法もあります。2週間程度で回答してくれます。
共用部分と専有部分の配管の一体的な更新
共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられます。規約変更で一体更新が可能になります。そのためには、長期修繕計画に費用を明記（積立金増加）ことを規約に記載し、先行して工事した区分所有者への補償も留意することが必要です。
4 まとめ
みなさんのマンションでは、地域一番のマンションを目指して管理会社のサービスに100%お任せではなく、サービスの一翼を担う気持ちでマンションに住み続けることが大切です。
（講師の先生）
松本洋先生
（まつもとひろし）
東京都マンション管理士会
松本マンション管理士事務所
東京都マンション管理アドバイザー
江東区マンション管理相談員
高齢者住宅支援員 NPO法人マンションGPS専任講師
【主な著書】 マンションの老いるショック（日本橋出版）
買ったときより高く売れるマンション（アーク出版）