江戸川区マンション協議会とは
 平成20年に「江戸川区内マンション耐震問題等検討協議会」として区内11のマンションの参加を確立しました。阪神淡路大震災の後、強化された耐震基準問題に連係して対応することが目的でしたが、一定の診断・対処が完了したことを受け、名称を現在の「江戸川区内マンション協議会」に変更しました。現在は、大規模修復や地域コミュニティ・高齢化問題・防災対策問題・規約改正・管理会社との付き合い方など、マンションの管理・保全・運営に関する諸問題を話し合っています。

​設立の経緯

 江戸川区で耐震診断助成制度ができるというニュースをきっかけに、平成20年9月、江戸川区内の12の管理組合が参加して発足しました。江戸川区都市開発部住宅課や建築指導課のご協力をいただいています。当初の名称は「江戸川区内マンション耐震問題等協議会」といい、その名の通とおり耐震問題をベースに検討を重ね、さらに管理組合に共通する問題の解決にも取り組んできました。平成24年にほとんどの加入組合が耐震診断にこぎつけたことから、会の名称を現在の「江戸川区内マンション協議会」に変更しています。 協議会は、江戸川区内の各マンションが抱える諸問題について、相互扶助活動、情報交換活動を行い、各マンションの安全、安心な住居環境の維持向上を目指すことを目的にしています(協議会会則より)。 毎月の役員会や年数回開催のセミナー・講演会の中でさまざまなマンションの問題について話し合うとともに、防災用品の共同購入や修繕工事の見学会なども行ってきました。こうした活動を通じて、自分たちのマンション運営をよりよいものにしようと努力しています

 

活動と現状、今後の課題について

 これまでマンション管理に関わるテーマとして

①標準管理規約の改定 ②電力自由化(高圧一括受電)問題 ③マンション総合保険の更新 ④高齢化問題(役員のなり手不足) ⑤大規模修繕および長期修繕計画の策定 ⑥管理費の滞納問題な どを取り上げてきました。また区内各所から参加者を集めて三者(東京都マンション管理士会城東支部、江戸川区建築設計協同組合、江戸川区内マンション協議会)共催によるセミナー(江戸川区後援)を開催。 

 2019年9月末現在、参加管理組合数が14、個人会員が6、戸数の合計は4,908戸となっています。 普段の活動としては月一回の定例役員会(8月と12月はお休み)を開催しています。1月、3月、7月にセミナーを開催し、10月が通常総会です。 協議会の課題としては、今年度の活動計画にも掲げていますが、管理組合が共通して抱える以下の問題にまとめられます。

 

1.    経年とともに経費の増大する大規模修繕工事計画の問題(計画策定と実施)

2. 高齢化の進行によるコミュニティの構造変化の問題(役員、運営、滞納等)

3. 管理会社との付き合いかたの問題

4. 行政との連携、または行政への働きかけの問題(各種補助金、標準管理規約の見直し等)

5. 近い将来に必ず起こるであろうといわれる「大災害」への対応、準備

 これらの問題は一朝一夕に解決できる問題ではありませんが、反面、ある程度タイムリーに対処しなければ後々まで影響が出る問題であることを認識する必要があります。

 1.に関連しますが、これから問題になるのは第 一回目の大規模修繕工事の後、二回目を行う前が一番きついのではないでしょうか。築年数でいうと12~15年のこうしたマンションでは、新築入居時に一時金として積み立てられた修繕積立金が一回目の大規模修繕工事でなくなってしまい、入居をうながすために低く設定されている修繕積立金を見直さざるをえなくなります。

 

 また、2.に関連しますが、規模が大きければ大きいほど高経年マンションでは合意形成が難しくなります。終の棲家として考える方もいれば、2~3年で転居しようとしている方もいるかもしれません。自分の生きている間、あと10年もてばそれでいいという風に考える方もおられるでしょう。そうした方は、老い先長くはないのだからマンションにこれ以上お金をかけたくないと考えられるかもしれません。一方でそうしたマンションにローンを組んで新たに入居されてくる方もおられるわけです。管理組合としては、こうした様々な方々のマンションの品質を保証していく義務があると考えています。